리츠(REITs) : 단돈 몇만 원으로 건물주가 되어보자

주식보다 부동산의 수익률 좋다고? 그러고 위험도 더 낮다고!? 


리츠라는 금융상품에 관심을 가지게 된 계기는 아래의 경제기사를 읽고 부동산의 수익률이 주식보다 높다는 것을 알게 되었기 때문입니다. 기사의 내용을 요약해보자면 지난 145년간의 기간동안 부동산의 수익률은 평균 7.05%로, 주식 평균 수익률 6.89%보다 높았다고 합니다. 물론 2차 세계대전 이후에는 주식의 수익률이 부동산을 앞지르기는 했었습니다. 1950년 이후, 주식의 수익률은 평균 8.28%로 부동산의 7.44%보다는 높았으니까요. 


하지만 이는 주식이 훨씬 높아진 변동성(주식 시가의 변동률)을 그 댓가로 치루었기 때문에 가능한 일이었습니다. 주식 수익률의 변동성을 나타내는 분산은 24.2로, 부동산 수익률 분산의 8.88보다 3배였습니다. 특정 자산의 변동성(위험) 대비 수익률을 나타내어 투자의 우수성 지표로 사용되는 샤프 비율(Sharp Ratio)는 모든 나라에서 부동산이 주식을 웃돌았습니다.






리츠(REITs) : 단돈 몇만 원으로 부동산 광풍에 나도 올라타보자! 


요즘 신문에서 문재인 정부의 부동산 규제 정책 이후에도 강남 집값은 오르고 있다고 계속 뉴스가 나오던데요. 전세계적으로, 그리고 역사적으로도 집값을 잡기는 매우 힘들다는 위의 기사를 보고 다시 한 번 느꼈습니다. 저도 집을 살 수 있는 날이 오면 좋겠네요...그렇다면 부동산을 구매하기 전까지 이 계속 오르고 있는 집 값의 수혜를 어떻게 하면 얻을 수 있을까 고민해본 결과, 단돈 몇만 원으로도 부동산에 투자하고, 이를 운용하여 수익을 얻은 뒤, 수익을 배당금의 형태로 나누어주는 금융상품인 리츠가 생각났습니다. 


Real Estate Investment Trusts의 약자인 REITs(리츠)는 부동산 취득. 소유. 운영, 개발 등 부동산과 관련된 활동을 통해 수익을 얻는 법인을 의미합니다. 한국말로 하면 부동산투자신탁이네요. 약 90%의 리츠는 부동산을 소유하고 운영하는 '지분형 리츠'이며, 나머지 약 10%의 리츠는 주택자금 대출이나 모기지 증권에 투자하거나 주택 소유자에게 돈을 빌려주는 '모기지 리츠'입니다. 


또한 리츠의 특징은 수익의 약 90%를 주주들에게 배당금의 형태로 지급해야 한다는 것을 법에 명시하고 있다는 것입니다. (이는 미국법에서 명시하고 있는 내용인데요. 아직 한국시장에는 리츠가 많이 없어서 투자정보가 많이 없는 것 같더라고요. 좀 더 알아본 뒤 보충하겠습니다.)


투자 입장에서 정리하자면 리츠는 '부동산 사업을 영위하는 법인으로, 수익의 90%를 배당금의 형태로 지급해야하는 고배당주'라고 정의할 수 있습니다. 따라서 리츠라고 해서 특별할 것 없이 MTS(주식 거래 어플)로 리츠 주식을 1주, 2주 구매할 수 있고요.




나의 리츠 투자전략 : 최근 경제트렌드에 부합하는 부동산 사업에 투자하자!


제가 생각하는 리츠 투자전략은 두가지입니다. 첫번째는 경제 트렌드에 부합하는 부동산 사업을 하는 리츠에 투자하는 것입니다. 예를 들어 최근에는 인터넷을 통해 물건을 사는 경우가 점점 증가하고 있는데요. 티몬이나 쿠팡, 아마존에서 산 물건들은 대부분 그 물품이 보관한 창고에서 포장이 완료되고 배송을 시작하게 됩니다. 그래서 이런 인터넷 사업을 영위하는 기업체들이 필요로 하는 창고가 증가하고 있기에 이런 창고업을 하는 리츠 주식을 사는 것입니다.


두번째는 근 시일내에 관심을 많이 받게 될 지역에서 사업을 하는 리츠에 투자하는 것입니다. 미국에는 특정 지역을 중심으로 부동산 사업을 펼치는 리츠들이 있는데요. 소셜 네트워크 마이닝같은 조사를 통해서 특정 지역이 유망해질 것을 예측한 뒤, 그 지역에서 주로 사업을 하는 리츠의 주식을 사는 것입니다.


아직 두번째 전략을 어떻게 할지는 느낌이 안오더라고요. 그래서 첫번째 전략, 경제 트렌드에 부합하는 리츠에 투자하는 전략에 대해 조사를 하다보니 정확하게 제 생각과 일치하는 투자 전략을 소개한 글을 찾게 되었습니다.

▷ The Best REITs For 25%+ Annual Dividend Growth



미국의 창고 수요 증가율을 나타내는 지도


위 사진을 보시면 특히 캘리포니아 지역에서 창고에 대한 수요가 증가하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 위의 글에서는 캘리포니아 지역에 근거를 두고 개인들에게 물건을 보관할 수 있는 창고를 임대하는 Public Storage라는 리츠를 추천하고 있습니다. 한가지 좀 더 알아보아야 할 점은 제가 알기로는 아마존같은 웹 상거래 기업들은 자체적으로 창고를 운영하는데요, Public storage처럼 창고를 깅버과 개인에게 임대해 주는 기업들이 위와 같은 booming E-commerce의 수혜주인지는 확인해 보아야 겠습니다.


주식 차트를 보니, 희망적인 점은 Public storage의 분기별 배당지급액이 계속 증가하는 추세에 놓여 있으며, 그에 따라 주가도 상승하는 흐름이라는 점입니다. 배당에 따른 수익률만 보면 연간 5% 정도인데, 추가적으로 시세 변동에 따른 시세차익까지 노려볼 수 있으니 개이득인 부분이죠!


Public storage 주가의 배당 변화율/ 수익 변화율


리츠는 일반 주식과 달라서 공부할 것이 많다는 느낌이네요. 또한 한국어로 된 서적이나 인터넷 정보도 적고요. 제가 많이 공부해본 다음 쉽게 풀이하여 적어보겠습니다!

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하얀눈곰

프랑스에 살고 있습니다. 낯선 나라에 와서 살다보니 생각들이 많습니다. 이 지나가는 생각들을 붙잡아 두기 위해 블로그를 시작했습니다.